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李哥庄二手房:外地二手房交易心得
时间:2015/12/20 21:16:27 作者:网络 来源:网络转载 查看:1795 评论:0内容摘要:购买二手房还是比较麻烦的,如果不找中介,自己找会比较慢,而且要躲开中介几乎是不可能,所以本人选择了中介。开始在中大恒基,后来转战我爱我家。首先把你的购房意向提供给中介,包括价位、地段、房型、楼层等,中介就会根据你的要求提供他认为合适的二手房信息,在得到你的同意后与业主联系,交洽看...购买二手房还是比较麻烦的,如果不找中介,自己找会比较慢,而且要躲开中介几乎是不可能,所以本人选择了中介。开始在中大恒基,后来转战我爱我家。
首先把你的购房意向提供给中介,包括价位、地段、房型、楼层等,中介就会根据你的要求提供他认为合适的二手房信息,在得到你的同意后与业主联系,交洽看房的时间。这段时间你所要做的是跟随中介展开看房大战,多看看,多走走,并根据情况的变化,合理的调整自己的购房意向。可以多找几家中介,但基本上中介的消息都比较灵通,你找了一家就会有很多中介主动联系你,这段期间的抗干扰能力要求很强,不然你会被他们烦死。
大约一个月之后,在你看了多于十套房之后,如果有了中意的房子,你可以从观望状态正式转入购房状态了。这时中介会帮你约见房主,双方在中介在场的情况下就具体事宜进行洽谈。如果二手房是已经按揭完毕的,会方便很多。基本流程如下:
1. 双方签定购房合同,我们是乙方,业主为甲方。甲方要携带房产证原件,购房协议或买卖契约原件,配偶同意出售证明原件,身份证复印件,户口簿复印件。这时我们应认真检查房产证上的业主姓名,如果房屋在抵押中,那么上面会有抵押的红色盖章,防止买到还没有还清按揭的房子。并协商好各种税费由谁承担。现在一般甲方都要求由乙方承担所有税费。包括契税、印花税、营业税、个人所得税。并保留房产证、购房协议的复印件和甲方的身份证复印件,以防日后发生意外也有据可查。
2.在乙方交齐所有房款给中介后,中介会安排双方到有关部门办理房屋过户手续,双方应携带好以上材料亲自到场,乙方还应携带部分现金,以交纳各种税费。过户手续办完后,要经过15个工作日才能做好房产证,房产证会交到中介手中,中介向甲方支付70%的房款。
3. 物业交验:乙方到房屋所在物业机构清查该房的物业情况,包括水费、电费、供暖费、车位费等是否有拖欠,如果有应要求甲方缴清,保证房子买过来时没有物业方面的拖欠。
4. 如果物业交验合格,乙方将物业交验单交给中介,中介会将房产证交给乙方,同时中介将剩余的30%的房款交给甲方,此时三方的交易过程基本结束。
而我当时遇到的是十分麻烦的情况:
1.房子购买不足5年,房产证还没有办下来。
2.房子的按揭还没有完成,还抵押在银行,业主要求买方来代还按揭。
鉴于这样的情况,就给整个交易增添了很多风险。比如说因为过户手续是在解抵押之后进行的,如果我帮业主还清了按揭,而业主又不再同意跟我办理过户手续,即使我拿到了房产证,上面的业主名字仍是原来的人,他们甚至可以补办房产证,使我手上的房产证作废。那么我就等于白白损失了一大笔钱。所以,我们选择了更为保守的方法,求助保险公司的加入,对我们购房的房款进行保险,降低风险,当然也要交纳相应的保险金,大约为房款的1%。我们选择的这个保险公司是我爱我家的一个分公司,专门处理这方面的经济保险业务。甲乙双方可以通过协商来分摊保险金的支付,但一般甲方可能不想无故承担这一笔费用,那么只有乙方自己承担。当然保险这步大家不一定都要做,还看乙方自己对风险的评估。这样一来,我们等于把风险推给了保险公司,所以保险公司为了保障自己的利益,他会和甲方再进行一次交易公证,以防止甲方毁约,或甲乙双方联合诈骗。由于此特殊情况,我们的交易流程在签定合同后就多了一步。等待房产证办下来,并对房产证进行检查,然后才能办理过户手续。
一般在合同中都会标明各种税费的比率:
契税=合同价*1.5%
营业税=合同价*5%(购房不满5年者需交纳,应由甲方交纳,但一般甲方都推卸给乙方交纳)
个人所得税=合同价*1%(应由甲方交纳,但一般甲方都推卸给乙方交纳)
印花税=合同价*0.05%
在房屋中介行业比较混乱,国家也并没有具体规定中介费的收费标准,只是规定中介费不得超过合同价的3%,所以中介公司一般都会要求收取3%的中介费。这个费用是可以讲价的,我当时最终以1.5%的比率和我爱我家成交。中大恒基得知此情况后,抢单的意图很明显,他提出可以只收取1%的中介费,让我们从他们那里买这个房子。因为甲方到中介公司登记卖房不需要交纳费用,所以甲方在很多中介公司登记,中介公司的房源基本可以说是共享的,很多都相同。但我们并没有接受,因为感觉我爱我家在这个行业内,做得比较正规,体系完善,值得信赖。在交易合同中,中介还罗列出权证代办费500元、中保费1000元、工本费、测绘费等,都不包括在这3%当中,乙方在签署时应看清楚,并询问仔细。一般如果房产证中附有测绘图,就是已经交纳过测绘费了,乙方就不必交纳了。其他的费用都可以再商量。
注意事项:
1.在合同中应添加补充协议,就一些具体问题做出书面保证。因为交易合同是由中介公司拟订的,而且国家还没有采用统一合同,各个公司的合同都不一样,但都倾向于维护中介公司自己的利益,所以乙方应好好利用补充协议。
2.书面确定甲方的搬离日期。以往的经验是很多甲方在办完手续后,赖在房子里不走,给乙方造成困扰。
3.因为是二手房,往往牵涉家具、家电、装修等情况。在合同中应逐个表明甲方带走什么留下什么,甲方在搬家过程中应注意不破坏原有装修。
4.最后一项别忘了换锁哦!
买房的过程是比较费神的,需要看房的体力、洽谈的耐心、咬文嚼字的仔细、保护自己利益的意识。不要从表面上轻易相信甲方,哪怕以小人之心度君子之腹也要保证自己的安全,毕竟都是血汗钱啊。
现在北京经适房、限价房、商品房、二手房、廉租房名目繁多,但还是相当大部分的老百姓买不起房。今年IFLA大赛的题目是EDENING THE EARTH:让地球重返伊甸园。让我感想颇多,现在很多人连个住处都没有,仅凭景观如何营造伊甸园?还有很多社会方面的问题亟待解决啊。
买不起房的别怀疑自己,不是我们不够努力,是社会出了问题,我们这些小船只能在贫富差距加大、限价房挤进来凑热闹、股市起起落落、肉价高高低低、存息升高、印花税升高等等等等的大浪中风雨飘摇,政府宏观调控的大手还是有力啊,一个小动作就让多少人的股票梦化为泡影。所以别去较真了,等待政府的大手也来摸摸我们的头吧!
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