华庭丽景 青岛房价涨了20年还没停下！下个周期还会多远？

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纵观青岛房地产市场20年，从1998年最后一天实物分房取消，公有住房上市交易，到2018年结束，青岛房地产市场度过20年的光阴。从1999年成交236万㎡到2018年成交1780万㎡，从成交均价1792元/㎡到13457元/㎡，20年期间，青岛商品房成交均价和成交面积有了几倍至几十倍的增长。

这20年期间，虽然零星出现过几个缓冲期，但总体来说，房价上涨的趋势依然没有停下来，即便是所谓的轮回期，也没有回到楼市最初的质朴，每次轮回的起点也都充满槽点，让大多数人望“楼”兴叹。

极往知来，2019年又站在一个新的元点，在“房住不炒”号召之下，青岛房地产市场又走过了半年，半年来青岛楼市没有过多的表现和亮点，对于众多购房者来说，不期待房价回到原始状态，而是期待每次楼市轮回的起点能比以往“折扣”多一点。

房价20年翻了7.5番

1999年，房改后第一年，政府相关部门出台金融扶持政策、税费扶持政策，青岛市民购房热情高涨，交易主片区青岛原四方区、李沧区和原胶南区的公房，没有新建商品房项目，直到1999年年底，青岛市土地局才首次拍卖三宗储备地块。根据统计，1999年青岛房屋成交均价为1792元/㎡。

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到2002年，由于房地产项目的增多，使得青岛商品住宅成交价格首次突破2000元/㎡，到2004年，青岛房价迎来首次大涨，虽然2005年国家出台了相关政策抑制房价上涨，但是效果并不明显，房价涨势依然迅猛。

2006年，我国对房地产市场宏观调控力度进一步加强，青岛市场做出一系列反映，泡沫开始减少，但房价依然高居不下。2007年，随着“奥运”概念的传出，一些投资投机者关注青岛楼市，购房者对与青岛楼市的期望值越来越高，房价持续上涨。

2008年，受全球次贷危机影响，青岛房价迎来房改之后首次下跌，但是整体跌幅不大。在这一阶段，国家以及青岛市采取了扩大房地产市场需求的措施，包括7折基准贷款利率、契税减免、财政补贴，公积金贷款优惠、100㎡新房落户等，2009年年初房价再次回升，到2010年，商品住宅成交均价突破7000元/㎡，这也是青岛房价涨幅最大的一次。

为了面对房价飞涨状态，调控控制纷至而来，国四条、国十条相继出台，2011年1月30日晚上，青岛出台限购政策，房地产市场开始回归理性。随着青岛限购政策出台，2012年青岛房地产市场进入冷冻期，开发企业为了完成销售业绩，加速推盘节奏，促销成为主流，不敢轻易涨价。因此，2010年——2012年这三年青岛房价相对平稳，几乎没有上涨。

到2013年，青岛楼市延续了2012年的节奏，推盘量井喷，成交爆表，大鳄纷纷抢滩，土豪秀轮番上演，房价再次拔高。2014年前半年购房者和开发企业在观望和猜测中度过，直到9月1日，青岛全面放开限购政策，但是楼市颓势难以挽回，房价出现第二次下跌。

进入到2015年，由于经济下行压力增加，市场观望情绪依然浓厚，但在二套房首付降至四成，公积金首付降至2成等政策的刺激下，楼市开始回暖，房价略有上涨。

2016年，青岛认真贯彻执行楼市去“库存”的号召，黄岛、胶州、即墨库存大户成交喜人，60平米落户、首付两成等政策加持，使得2016年楼市热得滚烫，房价也再创新高。

2017年和2018年被称为调控年，2017年青岛连续限购、限购、限价、限贷、限售等几波组合拳下来，青岛楼市迅速降温，进入2018年之后，号称“最严调控”威力依然不减，楼市基本回归到正常轨道。虽然政策严厉对成交具有杀伤力，但总体来看，这两年商品住宅成交均价依然连续走高，2018年青岛新建商品住宅成交均价为13457元/㎡，是1999年房价的7.5倍。

房地产市场三年一调整？

整体来看青岛楼市20年，房价一直呈现上涨的趋势，当然，影响房价上涨的因素很多，有政策、有人口、有人均可支配收入、有土地价格等等，无论何种因素影响房价，这20年青岛房价中的变化可以能看出些许端倪。

从过去二十年尤其是过去十年的历史来看，青岛房价跟政策调整有某些内在关联，过去20年当中，每一次政策调整周期大约为三年。

2008年的房价下跌虽然跟次贷危机有关，但是2008年楼市调控出台诸如房地产信贷征信制度、房地产开发贷款等政策，使得房价停滞上涨的局面。2011年又是政策年，限购令、利率上浮等政策再次给热闹的楼市泼了一盆凉水。2014年上半年观望情绪浓厚，虽然下半年限购陆续放开，但是颓势未能完全挽回。

青岛楼市这三次低潮基本周期都是三年，当楼市出现太热或者太冷的局面，政策开始出台，成为调剂楼市的良药。政策的松绑或是严控，楼市都会给予最为直接的反馈，而每个周期的起点也是越来越高，长高的不仅仅指房价，还有成交量。

2017年又是三年周期里面的一个新的起点，青岛出台史上最严“调控”，虽然房价有所上涨，但是楼市成交得到有效抑制，投资投机炒房的现象基本绝迹，而改善性需求得到释放，青岛房地产市场回到一个较为正常的轨道。

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按照周期性规律，2019年青岛楼市正处于这样一个新的周期里面，根据锐理新媒体数据统计，截至到2019年上半年，青岛新建商品住宅的成交均价为14128元/㎡，房价走势依然没有停下来的意思。

对于这样一个循环周期，很多人猜测青岛最严调控即将解除，如果按2017年来算新周期起点的话，那解除的周期会不会是2020年呢？对于购房者来说会不会是一个抄底的好时机呢？

开发商重新抢占主城

无论周期如何变化，青岛楼市已经形成自己的特色。仔细阅读青岛楼市20年会发现这样一个有趣的情况：开发企业开发先是由主城开始，随着城市化水平越来越高，主城区可开发土地资源越来越少，开发企业转战近郊，但是随着旧城改造的推进，开发企业视线重新回归主城。

对于很多入驻青岛的开发企业来说，由于进驻较晚，加上主城区土地资源稀缺，因此在开发过程中很难在主城区分得一杯羹，只能“曲线救国”，从近郊开始入手。但是，近年来，随着青岛主城区旧城改造的推进，老旧企业的搬迁，部分房地产开发企业重新入驻主城，碧桂园先后在市北区布局两个项目，其中一个便是鞍北片区改造项目，银丰集团先后在主城区布局，其中一个是位于市北区的灯塔酱油酿造一厂改造项目，另外一个则是著名的青岛山东头改造项目。另外，还有万科、龙湖的海晶化工厂改造项目、海尔地产原市北炉具厂项目……，虽然主城现在在售新项目较少，但是对于开发企业来说，由于主城配套相对完善，产业相对丰富，人口较为密集，购买力较大，因此对于开发企业的吸引力非常大。