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一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?

时间:2022/11/7 19:09:25  作者:网络  来源:一起搜房www.yiqisoufang.com  查看:999  评论:0
内容摘要:今天看到了一张好玩的图,分享给大家:不知道制作这张图的作者是杀猪的,还是个吃货,反正不管在青岛哪里买房都和猪肉有关。大家可以对比看一看,你的房子位于哪个地方,又是哪块肉。其实,我们买房和买猪肉还真的有很多相似之处。买猪头肉、肋排,还是肘子、猪蹄,这和位置有关,不同位置决定了房子不...
今天看到了一张好玩的图,分享给大家:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?


不知道制作这张图的作者是杀猪的,还是个吃货,反正不管在青岛哪里买房都和猪肉有关。大家可以对比看一看,你的房子位于哪个地方,又是哪块肉。

其实,我们买房和买猪肉还真的有很多相似之处。

买猪头肉、肋排,还是肘子、猪蹄,这和位置有关,不同位置决定了房子不同的单价;买瘦肉、肥肉还是五花肉,个人喜好又决定着你是买电梯房还是多层洋房,买郊区新房还是市区老破小。

青岛有七区三市,每个区域的房子都不相同。借着这张猪肉图,我来一一评析,希望给买房者一些帮助。

01 市南区

市南区是青岛的首善之区,理应被放在猪头位置。按理说市南区房价应该最贵,只是近些年已经被崂山区远远地拉在了后面。

从楼市上来说,市南区好的房子实在是太少,就像猪头肉相对于一头猪来说一样稀少。市南区老房子居多,其中以市南中片、东一片的学区房最贵。在我看来,即使是市南区的老房子,也已经没有多少买入的意义,这其中包括学区房。

除去老房子,市南区其实就没有多少可说的了。新房基本没有,2015年之后的二手次新房也不多,还有很多是回迁小区。

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

我个人认为,市南天山银海附近的次新小区还可以一看。

至于前海一线的次新小区,基本都属于高端小区,但被崂山区前海的小区压制的死死地。这个价位的买房者,已经脱离了买房居住的“低级趣味”,更多追求的是环境和圈子,所以崂山更适合他们一些。

02 市北区

青岛市区房价有一个鲜明的特点,就是市南、市北、李沧三个市内区,越往东房价越贵。如市北区:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

其中原因,主要是西部开发较早,老房子居多,环境较差,东部多是后开发的。

市北区从西往东,大约可以划分为三部分,西部是老四方、台东,中部是新都心、CBD,东部是浮山后。

市北西部适合刚需,相关楼盘也推出了小户型套三,算是比较接地气。但市北西部直接面临东李的竞争,东李凭借环境的优势,隐隐还要压市北西部一头。

对于预算二三百万的买房者来说,市北西部和东李是比较难选择的两个选项,我个人更加看好东李一些。

市北中部和东部的新房,总价就要三四百万以上了,其中又以400万以上的大户型为主。也就是说,这两个地方已经不是刚需可以考虑的地界,主要为改善服务。

市北中部和东部的新房,单价其实差不多,但浮山后有学区优势,所以浮山后更受市场欢迎一些。

二手房上,市北西部的一些次新小区已经非常有性价比,单价甚至在2万以内,对于刚需还是很友好的。

市北中部的次新房,主要位于新都心。和新房相比,单价上有优势,但户型、面积上不占优势,所以这两年也不好卖。若遇到急售的性价比高的,可以入手。

浮山后的次新房比较少,仅有的几个学区溢价太高,不如考虑同片区的新房。

03 李沧区

在上面的猪肉图上,李沧被列为排骨,还是最贵的肋排。

排骨肉少,大家却都爱吃;李沧房价不贵,适合的人也多:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

李沧也可以分为西中东三部分,西部的沧口和楼山后,是青岛市区房价最低的地方。

其新房主要集中在楼山后,单价在2万以内,适合刚需。二手次新房,则没有和李村、老四方拉开距离,并不是太好卖。

中部的李村、李村北,李村是一个商圈,号称山东半岛最大,配套齐全,同样适合刚需。

李村北,基本和沧口一个价,交通、环境上都不是太完美,房价又比紧邻的城阳南高很多,市场也是很困难。

东部的东李,因为是近十年才大规模开发的,所以楼新、路宽、景美,将是浮山后之后的另一个改善之地。

浮山后是中度改善,东李是低级改善,高端改善则在崂山。

04 崂山区

崂山区的楼市,则要南北划分:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

北部的房子,主要集中在张村河附近,以及更往北的海大附近。

海大附近,紧邻东李,房价却高很多,几乎是全靠崂山区的贵族基因在撑着。这个地方虽然环境也很好,但不在海边,又是东西狭长的一小块地方,很难形成前海的高端小区。

张村附近,现状很差,前景很好,几乎是崂山区的新希望之地。这个片区正在拆迁,但目前没有好的楼盘,买房者还需要再等等。

现在,浮山后、东李都没有多少可开发的土地了,张村或将接替浮山后、东李成为未来的中产集中地。

崂山区中部,西边的浮山后,主打学区,因为没有太新的二手小区,仅有的几个新盘还是比较受欢迎。东边的CBD,位置很好,却缺少新楼盘,二手小区也没有太新的。

崂山南部,主要就是前海一线,从西往东可以分为麦岛、石老人、西姜、沙子口等。这些地方背山面海,是青岛富人最爱的地方,也是高端改善的主要阵地。

05 城阳区

城阳区比较大,不同区域的价差也很大:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

西边的高新区、红岛、河套、上马、棘洪滩,目前来看只有高新区、红岛可以一赌未来。

至于说为什么是“赌”,因为其位置很好,位于大青岛的中心,大配套比较多,学区也有崛起之势,但和西海岸新区、上合相比,其发展有点乏力。未来能否超过城阳核心区,很大可能还得靠那个行政中心搬迁的传闻,或者能获得诸如西海岸新区、上合那样的支持力量。

中部是城阳街道、流亭街道,城阳街道是城阳区的中心,配套充足,已经发展成为一个独立的城区。

南边的流亭,随着机场的搬迁,未来的机会还是很大的。城阳街道适合现阶段满足居住需求,流亭街道则可以满足对未来楼市的一些新希望。

城阳的西部和中部之间,还夹着一个白沙湾。白沙河的北边,遍布回迁、经适房,其楼市未来已经没有多少看头了。

白沙河的南边,开发商都主打高端,其实颇有些伪高端的意思。大家要记住一句话,市区容易形成高端居住区,郊区则很难,郊区还是配套更重要一些。

城阳东部是夏庄和惜福镇。北边的惜福镇,尤其是白云山区域,承接着城阳区人口的转移,未来或将成为李沧区的东李,但这个时间会很长。

南边的夏庄,小区和村庄交互,还有很长的路要走,其前景很难与惜福镇的中心地带竞争。城阳南的东方城区域,因为靠近李沧区,率先发展了起来,但公共交通是一个大问题,只能等15号线地铁了。

06 西海岸新区

西海岸新区实在是太大了,我截图都截不过来了。我在《西海岸新区买房宝典,看到请收藏!》一文中曾经对西海岸新区划分为7个区域:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

其中1号板块包括安子、薛家岛、金沙滩三块;2号板块包括唐岛湾、区政府、长江中路商圈、香江路商圈;3号板块包括积米崖、灵山卫东部、石油大学西面;4号板块包括两河路以东、灵山卫以西的区域,基本以东方影都为中心;5号板块是原胶南市区,包括胶南老市区、西站、古镇口;6号板块区域比较大,包括老黄岛、轮渡、辛安、山科等区域,也是自贸区、中德生态园所在地;7号板块就是除上面6个板块之外的地方。

上面的猪肉图把西海岸新区比作五花肉,五花肉老少皆宜,受众最广,西海岸新区的楼市也是如此。

从西边的古镇口到东边的安子,从北边的红石崖到南边的唐岛湾,西海岸新区的面积是“市南+市北+崂山+李沧+城阳”的两倍,是胶州市的两倍,其房价也从1万以下到2万以上,对西海岸新区不熟的人很难选择。

我至今仍秉承我在2019年提出的观点,在西海岸新区买房,往西不要越过两河;积米崖以西买房不要离海2公里以上,最好是1公里以内。

积米崖以东的老黄岛区,买房要在嘉陵江路以南。

西海岸新区太大了,新房库存也太大了,上述只是我建议的买房区域。对于其他地方,你在哪里工作,可以在哪里买房。

07 即墨区

和其他区相比,即墨区是一个特殊的存在。

从下面即墨区的地图可以看出,即墨南边临胶州、城阳、崂山,其中崂山区是北部的山区,就是不临青岛的市区:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

西边的即墨主城区,和青岛市区之间隔了一个城阳区,青岛市区的购房需求很难传导到即墨城区,到了城阳就截止了;城阳区的购房需求,在城阳区内部就可以解决。所以,即墨主城区,只适合在即墨工作的人买。

东边的蓝谷,距离自己的即墨主城区很远,距离南边的青岛市区也很远,基本位于两不靠的地方。这个地方能够发展起来,主要的是依靠政策力量,当政策力量撤力的时候,其楼市就很难再有起色了。

但蓝谷又是一个有海、有地铁、有大学的地方,环境非常不错。这个地方一是适合这里工作的人,二是适合手里钱多、想找个地方养老的人。

08 胶州市

胶州的位置,和即墨有点相似:

一头猪瓜分了整个青岛楼市,您的房子属于哪块肉?
 

胶州东边是城阳区,南边是西海岸新区,但这两个区与胶州相邻的地方都是本区的偏远地带,胶州与青岛市区又有胶州湾相隔。所以其发展,更多的只能依靠自己。

在楼市上也是一样。北边的胶州主城,只适合本地工作的购买;南边的上合,借助上合新区的概念和胶州湾大桥的通车,吸引了一批青岛市内和省内其他城市的买房者,但后来房价的下跌证明这些人的判断都是欠考虑的。

上合与青岛市区的物理间隔,并不会随着大桥的降费而消除。所以,我同样只建议在上合工作的朋友在那里买房。

09 平度、莱西

平度、莱西这两个县级市,与青岛市区之间还要隔着胶州、即墨、城阳,基本吸引不到青岛市区的买房者。

所以,你在平度、莱西工作,就可以在那里买房,其他人是没有必要去买的。

好了,文章写到这里,已经基本把这张“青岛楼市猪肉图”分析完了。就像我们买猪肉还要挑挑拣拣,要考虑家庭成员的喜好,要考虑瘦肉、五花肉、排骨、猪头肉等的不同价格,买房子同样也要考虑这些。

在青岛买房,首先你要明白自己的需求是什么,预算有多少,在预算内最大可能满足自己的需求。

像,你想买个离工作近的,想买个学区房,想买个环境好的,这些都是需求。结合需求的强弱和未来出手的容易程度,我个人建议考虑的顺序可以为:学区>环境>地铁>商业>医疗等。

现在买房不能只考虑未来升值能力,因为那个时代已经过去了;首要考虑的是自己的居住需求,适合自己的才是最好的。

本文到此为止,希望能够对阅读本文的你有所帮助。若你正在买房,或者已经买房,也可以在文末留言,看看你买的那一块猪肉,有多少人也爱这个口味。


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